"为啥我收租总被租客忽悠？"表妹盯着手机上的空账单直跺脚，这已经是她本月第三次被赖账了。相信每个刚入行的包租公包租婆都踩过这些坑——押金要不回来、房子被糟蹋成垃圾场、租金还赶不上房贷利息。今天咱们就掰开揉碎了说，保你听完立马上道。
选房客比选对象还难
新手最容易犯的三大错：
- 不看信用报告：58同城上的"优质租客"可能背着3个月网贷逾期
- 轻信口头承诺：说好不养宠物，入住第二天就牵回二哈
- 押金收太少：建议押三付一，维修基金留足总租金的20%
上周我邻居把房子租给个网红，结果退租时发现墙面被直播灯烤出焦痕。最后押金全赔进去还不够，这教训告诉我们：千万别被光鲜职业迷惑。
租金定价有门道
摸清行情得会这三招：
①用贝壳找房查同小区成交价，砍掉最高和最低的20%数据
②把家电折旧算进成本（空调每年贬值15%）
③旺季挂牌价上浮8%，比如毕业季前两个月
这里有个反直觉操作：带家具的房子反而租不上价。去年我测试过，清水房比精装房每平米多租2块钱，因为租客觉得自己买家具更划算。
防赖账必备条款
合同里必须写死的四个细节：
【房屋用途】写明禁止商用，防止被改成工作室
【转租限制】违约转租罚三个月租金
【维修责任】200元以下小修由租客承担
【涨租机制】每年按CPI指数调整，避免扯皮
记得把快递柜监控接入自己手机，去年有个租客把房子当仓库倒卖假鞋，全靠监控录像才保住押金。
成本收益对照表
拿套80平两居室算笔账：
| 项目 | 支出 | 收入 | 净利 |
|---|---|---|---|
| 月供 | 4200 | - | - |
| 租金 | - | 5500 | +1300 |
| 物业费 | 300 | - | - |
| 空置期 | 年均45天 | - | -1260 |
| 维修费 | 年均2000 | - | -166 |
看着月赚1300，扣完七七八八实际年收益不到5000块。这还没算上房价下跌风险，所以说包租婆真不是躺赚的活儿。
小编大实话
说实在的，现在当包租婆还不如买REITs基金省心。上个月我把自己那套学区房租出去，光是换锁芯、通下水道就跑了四趟。有这时间送外卖都能多赚两千，图啥呢？
不过话说回来，手里握着红本本确实踏实。上周路过出租房，看见租客在阳台上养的多肉长得贼旺，心里莫名有点小骄傲。这大概就是当房东的快乐吧，虽然钱包没鼓起来，但成就感管够啊！